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《三亚智谷产业园区控制性详细规划(三亚市凤凰温泉旅游区控制性详细规划修编)》批后公布

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2020-03-19 17:36:06 三亚市自然资源和规划局

《三亚智谷产业园区控制性详细规划

(三亚市凤凰温泉旅游区控制性详细规划修编)》批后公布


为深入贯彻习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会的重要讲话和中央12号文件精神,进一步落实省委省政府提出的做大做强互联网信息产业园,大力发展自由贸易区(港)相适应的互联网、智慧科技产业,加快推动项目落地,促进“数字三亚”建设等新要求,推动三亚智谷片区(原三亚市凤凰温泉旅游区)在新一轮中的发展,实现三亚市的空间跨越拓展,经三亚市人民政府批准,我局组织开展了《三亚智谷产业园区控制性详细规划(三亚市凤凰温泉旅游区控制性详细规划修编)》的修编工作。目前,该控规已经三亚市人民政府批准实施(三府函〔2020〕130号),根据《中华人民共和国城乡规划法》及《海南省城乡规划条例》有关规定,依法予以公布。在上述法定控规规划区范围内的各项建设活动应严格按照已批准控规执行。



三亚市自然资源和规划局      

2020年3月18日          




《三亚智谷产业园区控制性详细规划

(三亚市凤凰温泉旅游区控制性详细规划修编)》简介


一、规划编制历程

本次规划在详细盘整规划区建设现状和发展条件的基础上,

通过对上版控规的实施评估分析,该规划基本属于未实施状态,无法指导具体项目的建设与发展,导致该区域发展滞后,同时现状产业发展需求与原控规规划旅游度假产业不相适应。在深化供给侧改革、自贸区建设的国家战略背景下,三亚“旅游+地产”的产业结构单一问题日益凸显,亟需加快产业升级,在深化供给侧改革、自贸区建设的国家战略背景下,三亚“旅游+地产”的产业结构单一问题日益凸显,因此,加快产业升级,不断完善现代服务产业体系,引入高新企业支持下进行自身产业升级,促进规划区发展重构。

项目进行过程中分别征求了省内外专家、省自然资源和规划厅、三亚市人民政府及三亚市各职能部门意见,同时通过媒体和网络等进行了社会公众征求意见和建议,具体过程如下:

——2019年9月12日,提交专家评审,会议原则通过该规划并提出了修改完善意见。

——2019年9月10日,在三亚市城乡规划委员会第二次会议上原则通过。

——2019年9月20日至2019年11月5日向社会公众征求意见和建议。

——2020年2月22日由三亚市人民政府正式批复(详见三府函〔2020〕130号)。

二、规划范围

本次规划三亚智谷产业园区控制性详细规划(三亚市凤凰温泉旅游区控制性详细规划修编)范围沿用上版控规范围,与多规合一开发边界吻合,东至水脚溪,西至乌石岭,南至水蛟村村委会,北至凤凰镇至羊栏乡村级公路,规划总用面积约320.12公顷。


三、发展定位

在落实海南国际自由贸易岛政策优势和衔接三亚市产业结构调整的各项规划基础上,引入电商优势资源,结合地区的发展资源条件,综合确定本片区的规划定位:

首先,海南全省打造国际贸易区,打造总部经济,发展跨境电商等目标,提供了优越政策条件,急需聚集大量资本与一批高端、新兴技术,引进一批高端产业人才来促进自贸岛产业发展。

第二,三亚市正在加快产业结构调整,陆续出台《三亚十三五规划》、《三亚十三五高新技术产业发展规划》等一系列规划,用以培育新兴科技产业,促进三亚产业升级。

第三,省级产业园区的推动作用,以及知名集团入驻,导入自身优势产业、资源、技术,引入完整产业链,与本地企业合作,形成集智能研发、新兴产业孵化、时尚科技展示、高端人才聚集、绿色生态宜居综合性、智慧型产业园区。

基于上述分析,本次规划确定本片区的功能定位为:三亚智谷——科技、智慧、生态之谷。

(一)科技之谷

三亚智谷将打造三亚市创新创意科技产业高地,引驻科技产业聚集,以科技研发、人工智能、科技旅游、空港总部规划区等项目形成海南智能研发高地,以创新孵化、项目加速等形成新兴产业创新孵化规划区,聚集国际最前沿的科技研发技术与商业业态,形成科技产业集群。未来以高端科技产业为取向,以旅游业为龙头,以创新创意产业为支撑,构建三亚科技之谷。

(二)智慧之谷

三亚市是海南省的旅游中心,与其他旅游城市相比,三亚市更显得年轻活力。三亚市正大力推动旅游产业升级,加之以智慧城市与智慧社区为配套,对于智慧产品及创意研发产业的培育具有非常好的条件。本次规划区将引导智慧与科技,智慧与创意结合,将智慧商业融入智谷产业园中,形成跨境电商产业、智慧商业等为驱动,完善以智慧为主题的城市配套。另外,规划区引领智慧科技、智慧创意产业的发展能够为提升地区影响力,带动地区产业升级具有积极的作用。

(三)生态之谷

规划区集山、水、田、林、温泉等优势资源于一体,周边山体围绕,中间谷地从规划区谷地贯通至三亚海湾,环境优美,气候宜人,自然空间体系独特,生态环境保存良好。规划以可持续发展和生态保护为原则,打造园林化产业园区,绿色建筑办公,生态专家住宅,生态空间廊道纵横,建筑与周边山体、绿树融合相应,形成环境友好、安居乐业、生活生产生态三生融合的绿色生态宜居宜业示范地。

四、用地布局

(一)功能布局结构

规划结构:“山水本底、产业融城”的理念打造“一核、两带、多组团”的规划结构。

一核:以创新科技产业园为核心,位于规划区中南部,靠近水蛟路,区位与交通便捷。

两带:规划沿着水系拥有一条水系景观带、沿凤凰三路形成产业联络带。

多组团:包括南部组团、北部组团、温泉配套组团与山林景观组团。

山水产城南部组团——南部组团以山为核,聚集电子商务、跨境电商、科技旅游研发及上下游生态链企业区域总部产业,多条由山体延伸而出的纵横交织的生态网络和组团有机结合。

山水产城北部组团——北部组团以水为媒,联动上下游生态链企业区域总部+科技旅游研发产业,产业和居住配套围绕水库呈放射状布局,朝向水体享有最大化的景观资源。

温泉配套组团——温泉配套组团主要发挥小鱼温泉特色,聚集酒店、商业等配套资源,形成旅游度假中心。

山林景观组团——规划区中部山体林地生态,构成规划区生态本底。

规划区中部的自然山体,把规划区自然的分成两部分,山体北部的德山水库,是规划区重要的景观资源,山体南面的林地,是体现规划区田园风格最重要的标志性景观。

另外规划区两条水系,一条位于中部区域贯穿规划区核心产业区,成为规划区内部重要的景观水系,另一条位于规划区的东北部,是体现规划区滨水性重要的景观水系。


(二)城乡建设用地指标

本次规划中以2012年1月1号开始实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137–2011)作为依据,采用最新的用地分类标准作为用地控制的基本依据。

本次规划中,用地性质一般划分至中类,公共服务设施、市政公用设施以及指定用途用地划分至小类。并增加了居住商业混合用地、零售商业餐饮业混合用地、商业设施交通场站混合用地、其他商务设施零售商业混合用地、其他商务设施娱乐混合用地混合用地新的类型。


具体用地构成如下:

1.规划居住用地(R2)38.76公顷,占城市建设用地的比例为26.84%,其中二类居住用地33.75公顷,服务设施用地1.05公顷,居住商业混合用地3.96公顷;

2.规划公共管理与公共服务设施用地面积3.40公顷,占城市建设用地的2.35%,其中中小学用地(A33)按常住人口规模设置3.40公顷;

3.规划商业服务设施用地(B)70.79公顷,占城市建设用地的49.02%,其中商业用地(B1)1.39公顷,旅馆用地(B14)10.13公顷,零售商业餐饮混合用地(B11B13)1.5公顷,其他商务设施用地(B29)50.07公顷,商业设施交通场站混合用地(B1S4)面积1.58公顷,其他商务设施零售商业混合用地(B29B11)面积3.94公顷,其他商务设施娱乐混合用地(B29B31)面积2.18公顷;

4.规划道路交通用地(S1)19.89公顷,占城市建设用地的13.77%;

5.规划公用设施用地(U)5.17公顷,占城市建设用地的3.58%,其中供燃用地(U13)4.0公顷,排水设施用地(U21)0.41公顷,环卫设施用地(U22)0.26公顷,消防设施用地(U31)0.5公顷;

6.规划绿地与广场用地(G)总面积6.41公顷,占城市建设用地的4.44%,其中公园绿地(G1)0.86公顷,防护绿地(G2)4.53公顷,广场用地(G3)1.02公顷;

7.规划区内村庄建设用地约14.42公顷;

8.水域用地(E1)15.71公顷,农林用地(E2)145.58公顷。

规划用地平衡表

序号

代码

用地名称类别

面积

(公顷)

占建设用地比例(%)

占规划用地比例(%)

1

R

居住用地

38.76

26.84%

12.11%

其中

R21二类居住用地

33.75

23.37%

10.54%

R22服务设施用地

1.05

0.73%

0.33%

R2B1居住商业混合用地

3.96

2.74%

1.24%

2

A

公共管理与公共服务设施用地

3.40

2.35%

1.06%

其中

A33中小学用地

3.40

2.35%

1.06%

3

B

商业服务设施用地

70.79

49.02%

22.11%

其中

B1商业用地

1.39

0.96%

0.43%

B14旅馆用地

10.13

7.01%

3.16%

B11B13零售商业餐饮混合用地

1.50

1.04%

0.47%

B1S4商业设施交通场站混合用地

1.58

1.09%

0.49%

B29B11其他商务设施零售商业混合用地

3.94

2.73%

1.23%

B29B31其他商务设施娱乐混合用地

2.18

1.51%

0.68%

B29其他商务设施用地

50.07

34.67%

15.64%

4

S

交通设施用地

19.89

13.77%

6.21%

其中

S1道路交通用地

19.89

13.77%

6.21%

5

U

公用设施用地

5.17

3.58%

1.61%

其中

U13供燃用地

4.00

2.77%

1.25%

U21排水设施用地

0.41

0.28%

0.13%

U22环卫设施用地

0.26

0.18%

0.08%

U31消防设施用地

0.50

0.35%

0.16%

6

G

绿地与广场用地

6.41

4.44%

2.00%

其中

G1公园绿地

0.86

0.60%

0.27%

G2防护绿地

4.53

3.14%

1.42%

G3广场用地

1.02

0.71%

0.32%

城市建设用地

144.41

100.00%

45.11%

乡村建设用地

14.42

 

4.50%

7

E

水域和其它用地

161.29

——

50.38%

其中

E1水域

15.71

——

4.72%

E2农林用地

145.58

——

45.67%

合计

规划范围

320.12

——

100.00%


五、公共服务设施布局

融入生活圈理念,同时产业园区配套展厅、会议中心、电商无人超市、酒店、培训公寓、智慧医疗、诊所等公共设施,以满足产业园区公共服务要求。对标支撑自贸区自贸港建设的国际化公共服务标准,重点从文化、教育、医疗、体育和社会福利设施等方面优化城市公共服务设施体系。


居住社区常住产业人口约1.4万人,属于居住小区级,根据相关设计规范布设公服设施,其中教育设施包括设置一处九年一贯制学校,用地面积3.40公顷,规划在B-25地块。设置幼儿园两处,规划在A-03、B03地块,用地面积分别为0.53公顷、0.52公顷;结合其他建筑配建一处3班托儿所,配建在A-10地块。医疗设施配建一处医疗卫生站,要求建筑面积≥1000㎡,配建在A-10地块。文体设施包括在B11地块配建文化活动中心一处,要求建筑面积≥4000㎡。分别在A-12、B-11、C-12地块绿地设置居民健身设施。社区服务设施包括分别在A-10、C-10地块配建社区服务中心、治安联防站和居委会各l处,在B-11地块配建物业管理用房;商业商务设施包括在A-10、B-11地块分别设置综合食品店和综合百货店各一处,于A-10、B-11地块结合商业建筑配建餐饮、便民店及其它服务设施。金融邮电设施包括在B-11地块分别设置一处储蓄所和邮电所。园区智慧管理中心在B-12地块联合设置智慧交通管理中心、园区大数据库、智慧安全服务中心、智慧设施环保中心,建筑面积≥1000㎡,结合建筑配建。

其详细社区服务设施配置如下表:

规划居住社区公共服务设施配建一览表

类别

项目名称

地块

规模需求

教育设施

托儿所

A-10

结合其他建筑设置3班托儿所

幼儿园

A-03、B-03

两处幼儿园,用地面积≥4000

九年一贯制学校

B-25

一处36班九年一贯学校,用地面积3.40ha

医疗卫生

医疗卫生站

A-10

一处,建筑面积≥1000,结合建筑配建

文体

文化活动中心

B-11

一处,建筑面积≥4000,结合产业功能进行配建

居民健身设施

A-12、B-11、C-12

结合绿地安排

社区服务

社区服务中心

A-10、C-10

二处,每处建筑面积≥200,结合建筑配建

治安联防站

A-10、C-10

二处,与居委会合设,建筑面积≥50

居委会

A-10、C-10

物业管理

B-11

一处,建筑面积≥300,结合建筑配建

商业服务

综合食品店

A-10、B-11

二处,每处建筑面积≥800,结合建筑配建

综合百货店

A-10、B-11

二处,每处建筑面积≥400,结合建筑配建

餐饮、便民店及其他第三产业设施

A-10、B-11

结合商业建筑配建

金融邮电

储蓄所

B-11

一处,建筑面积≥100,结合建筑配建

邮电所

B-11

一处,建筑面积≥100,结合建筑配建

园区智慧管理中心

智慧交通管理中心、园区大数据库、智慧安全服务中心、智慧设施环保中心

B-12

联合设置一处,建筑面积≥1000,结合建筑配建


六、土地使用强度控制

(一)建筑高度控制

地块建筑高度控制与用地性质和开发强度相匹配,考虑到城市空间形态塑造和自然景观保护的城市设计要求,本次规划中高度控制采用上限控制方式,使规划区内能够形成一个与周边自然景观相契合,整体有序的空间形态。规划将高度控制划分为4个等级,分别为小于等于15米,15米至20米,20米至25米,25米至36米。

1.小于等于15米

此类高度主要分布在规划区商业用地、基础设施用地以及北部组团水库周边其他商务设施用地,作为高度控制分区最低的一个类型。

2.15米至20米

此类高度控制等级的地块分布于规划内大部分区域,作为人才公寓及部分其他商务设施用地建筑高度控制。

3.20米至25米

该类高度主要分布在规划区中部的多数其他商务设施用地,该类地区设置的主要目的是实现与自然开放空间的有效衔接。

4.25米至32米

该类高度为规划区中心位置地块,作为规划区的其他商务设施建筑,建筑高度也为建筑高度控制的最高等级。


(二)开发强度控制

在满足国家和地方有关法律法规和技术规定的基础上,根据《三亚市城市规划管理技术规定》有关规定和地区发展要求,参考国内类似城市经验,在综合考虑地块的用地性质、区位条件、生态环境保护和城市设计总体控制要求等因素基础上,综合确定规划地块的开发强度指标。本次规划用地开发强度的控制考虑用地功能和城市空间设计要求两个因素进行确定,采用弹性指标进行控制,鼓励对盈利性公共服务设施(B类)容积率弹性控制,在合理的区间内可进行上下浮动,如实际指标上浮的,严格遵循国土资源部出台的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发〔2013〕20号)有关规定实施。

本规划区内的地块容积率划分为4个开发强度等级,自然环境优美,生态较好,故不宜进行高强度开发,容积率整体控制在1.8及以下。

1.I类开发强度等级

容积率为1.0及以下。主要为规划区服务设施用地、南部组团中南部两块零售商业餐饮业混合用地和市政设施用地。

2.II类开发强度等级

容积率为1.0-1.2。主要为规划区的居住用地、居住商业混合用地和北部组团大部分其他商务设施用地。

3.III类开发强度等级

容积率为1.2-1.5。主要为北部组团、南部组团中大部分其他商务设施用地及东南部安置用地。

4.IV类开发强度等级

容积率为1.5-1.8。主要为规划区沿水蛟路西侧的其他商务设施用地。

规划公共绿地在严格控制开发建设的同时也应当允许建设少量的服务设施和管理设施,其中新建建筑占地面积不得大于绿地总面积的5%;此外,广场和停车场用地的容积率要求也应结合具体情况分别另行确定。


七、道路交通系统

(一)道路系统规划

根据城市路网系统规划,将城市道路网系统分为主干道、次干道和支路三个等级。

本规划对原控规确定的本片区内规划主干路、次干路、支路的具体走向和定位进行了必要的优化和调整,还根据用地布局需要,并遵循有关规范,在本片区内合理增加和布局支路。

本次规划有效区分交通性和生活性道路,在原有城市规划按道路级别即“主干路-次干路-支路”的分类方法基础上,根据道路功能的不同,将道路网系统分为对外联系道路、片区联系道路、内部服务道路和休闲景观道路。根据功能的不同在车道设计、道路设施和道路特色方面有着不同要求,同时本次规划在空间、绿化以及沿线建筑控制等方面提出设计要求。

城市主干道:是城市中主要的交通道路,是对外交通联系的主要通道,均按双向4车道设置。其中南北向的水蛟路(X827)红线宽度为30米,东西向道路红线宽度为24米,内部环路宽19米。

城市次干道:是片区衔接城市主干道的主要通行道路,并与主干道组成城市干道网,在交通上主要起交通集散的作用。同时,由于规划区为产业园区,次干道有兼有产业线路的功能。规划红线控制宽度为12米,按双向2车道设置。

城市支路:是各个片区内的道路和一般街坊道路,在交通上起汇集性作用,与上层次道路连接,是直接为用地服务以生活服务功能为主的道路。规划区内城市支路宽度在6-10m,按双向2车道设置。

根据总体规划,连接各城市片区之间的城市主干路原则上以机动车交通为主,不宜汇集大量非机动车,同时严格控制与主干路之间的交叉路口,保证设计行车速度为40-50千米/小时;城市次干路主要满足各个片区内部交通,也是汇集非机动车交通的主要道路,设计行车速度为30-40千米/小时;城市支路为街坊和大型地块提供车辆通道。


(二)智慧公共交通规划

为了方便规划区外及周边产业就业人群的便利到达,规划了一条对外公交专线,设置在主次干道上,由城区经水蛟路到达产业园区。

规划区是一个科技产业园区,按照智慧公共交通发展的要求,在规划区内还规划几条无人驾驶短驳通勤公共交通环线,方便就业人群由各个产业区域到达各个生活及公共服务区域,在线路的主要地块节点设置停靠点。产业园区整体实现智慧科技大数据的应用,同时采用太阳能等绿色新能源,实现零碳绿色交通和智慧交通目标。

公交布局充分考虑新能源巴士作为公共交通体系,开行以太阳能等清洁能源为动力新能源公共汽车,主要服务于片区内部及片区与周边地区的通勤需求。这样使得公共服务设施网络能够覆盖到整个产业园区,并且能够保证任何地区的居民在500米范围内都能得到找到停靠点。其特点强调较高的发车密度,便捷的换乘,站点与社区、服务中心的紧密衔接,部分线路可采取招收即停的方式,平均运营速度保持在15公里/小时以上。

同时规划发展新能源共享小车,智慧化管理,完善园区公共交通体系。

探索园区内公共交通无人驾驶,运营时间按7*24H23:00后30%车辆运营。


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